Veröffentlicht von Tim Lindenberger am 25.05.2023
Wieviel ist die Immobilie wert? Diese Frage stellt sich beim Verkauf und beim Kauf eines Hauses. In der Regel geht es beim Hauskauf um hohe Geldbeträge. Am Anfang eines jeden erfolgreichen Immobilienverkaufs steht daher die professionelle Immobilienbewertung. Folgend einiges Expertenwissen für eine profitable Preisstrategie.
Verschiedene Faktoren, wie Lage, Ausbau oder die Marktsituation, beeinflussen den Preis einer Immobilie. Der Wert eines Hauses wird in unterschiedlichen Dokumenten voneinander abweichend angezeigt.
Der Verkehrswert bzw. Marktwert eines Hauses ist eine Schätzung und orientiert sich am Marktwert vergleichbarer Immobilie (ähnlicher Lage, Gösse oder Beschaffenheit). Er unterscheidet sich vom amtlichen Wert, dem Gebäudeversicherungswert, dem Realwert und dem Kaufpreis bzw. Verkaufspreis.
Beim Kaufpreis bzw. Verkaufspreis kommt der Markt ins Spiel: Interessenten sind beispielsweise bereit höhere Preise zu bezahlen, wenn die Immobilie in einem guten Zustand ist, die Vermarktung professionell organisiert ist und eine hohe Nachfrage besteht.
«Es ist wichtig, den Marktwert des Hauses zu kennen, bevor Sie den Verkaufspreis oder Kaufpreis verhandeln.»
Der Marktwert wird auf Grundlage von vielen wertbestimmenden Faktoren von Bewertungsexperten oder von einem Online-Programm geschätzt. Zur Wertfeststellung werden verschiedene Schätzmethoden angewendet.
Für die meisten privat genutzten Immobilien werden die folgenden drei Bewertungsmethoden angewandt:
Vergleichswertmethode (hedonische Methode)
Bei der Vergleichswertmethode werden einige Merkmale des Hauses (Haustyp, Standort, Lage, Grösse, Anzahl Zimmer, etc.) mit einer Datenbank mit tausenden anderen Objekten verglichen. Viele Online-Bewertungen stützen sich auf die hedonische Methode. So auch die kostenlosen Schnellbewertung von Team Lindenberger, mit welcher Sie einen ersten Anhaltspunkt erhalten, in welcher Bandbreite sich der Marktwert bewegen könnte.
Der Realwert setzt sich aus dem Neuwert (Neubau-Kosten abzüglich Altersentwertung) plus Landwert, abzüglich Altersentwertung zusammen. Die Beurteilung der Bausubstanz vor Ort erfolgt dabei durch eine sachverständige Person. Wenn bei der Vergleichswertmethode die Datenlage als ungenügend eingestuft werden muss – z.B. bei einem Haus in einer abgelegenen Gegend oder bei einer luxuriösen Liegenschaft – dann wird üblicherweise der Realwert ermittelt.
Der Ertragswert ist der nachhaltig erzielbare Mietwert einer Immobilie. Besonders beim Kauf / Verkauf von Renditeobjekten (z.B. vermietetes Wohnhaus) ist der Ertragswert von grosser Bedeutung. Er bezieht sich auf mögliche Mieteinnahmen abzüglich Nebenkosten. Die Bewertungsexperten berechnen dafür die jährlichen Nettomieteinnahmen und dividieren diese durch einen Kapitalisierungssatz.
In der Regel sind die Schätzungsmethoden sehr genau und zuverlässig sofern der Bewertungsexperte realistische Werte für die Berechnung einsetzt. Der Wert des Hauses wird also durch die hedonische Methode oder von einem Bewertungsexperten festgestellt. Das Ergebnis der Schätzung gilt als wahrscheinlich realisierbarer Verkaufspreis.
«Der Marktwert einer Immobilie hängt von vielen wertbestimmenden Faktoren ab. Die Grundlage für jeden erfolgreichen Verkauf ist die professionelle Bewertung.»
Zählen Sie bei der Schätzung Ihres Hauses auf die ausgebildeten Fachspezialisten mit langjähriger Berufserfahrung von Team Lindenberger.
Von entscheidender Bedeutung ist die Lage des Hauses. Sie ist für die Wertfeststellung sogar wichtiger als das Objekt und lässt sich kaum beeinflussen. Faktoren, die zur Lage zählen, sind beispielsweise die Aussicht vom Grundstück, die Erschliessung der Liegenschaft, die Besonnung, allfällige Lärmbelastung, der Steuerfuss der Gemeinde und viele mehr. Oftmals gewichtet ein Käufer die immaterielle Werte, wie eine unverbaubare Aussicht, die ruhige Lage oder eine steuergünstige Gemeinde, höher als die Liegenschaft selbst.
«Es ist wichtig die entscheidenden wertbestimmenden Faktoren zu kennen und bei der Vermarktung vorteilhaft hervorzuheben.»
Weitere wertbestimmende Faktoren beziehen sich auf das Objekt selbst: Raumvolumen, Baujahr, Anzahl Zimmer, Grundriss, Ausbaustandard, Zustand oder Architektur des Hauses.
Um den Wert Ihres Hauses zu steigern, können Grundriss, Wohnfläche oder Ausbau verändert werden. Sinnvolle wertsteigernde Massnahmen sind beispielsweise:
Oftmals liegt die Schönheit einer Liegenschaft im Auge des Betrachters. Dem einen gefällt eine rustikale Holzdeckenverkleidung, dem nächsten sind die modernen offen gestalteten Wohnküchen ein Graus und der dritte bevorzugt möglichst hohe Thuja-Hecken. Es gilt abzuwägen und nur dort in wertsteigende Massnahmen zu investieren, wo es für einen Verkauf Sinn macht.
«Wenn Sie Ihr Haus früher oder später verkaufen wollen, sollten sinnvolle wertsteigernde Massnahmen frühzeitig geplant werden.»
Einschränkende Bestimmungen wie Bau- oder Verkaufsrechte sind bei einem Hauskauf ebenfalls zu beachten. Hier gilt es den aktuellen Grundbuchauszug aufmerksam zu lesen, weitere Informationen aus den Grundstück-Informationssystem des Kantons zu beziehen oder das Stockwerkeigentümer-Reglement gut zu lesen.
Als erfahrene und professionelle Immobilienexperten holen wir das Maximum aus Ihrer Liegenschaft. Das Team Lindenberger begleitet Sie persönlich durch den gesamten Verkaufsprozess und arbeitet schnell und professionell für Ihren maximalen Verkaufserfolg.
Mit der Immobilienbewertung liegt nun ein Wert vor, in dessen Bandbreite sich der effektive Verkaufspreis bewegen wird. Bei der Festlegung einer Preisstrategie sind Preispsychologie und ein angemessener Verhandlungsspielraum von zentraler Bedeutung.
«Ein Angebotspreis mit angemessenem Verhandlungsspielraum nahe am Marktwert wirkt sich positiv auf die Verkaufschancen aus.»
Der Verhandlungsspielraum sollte nicht mehr als maximal 10 Prozent über dem erzielbaren Marktwert liegen. Ebenfalls beachtet werden sollten die Schwellenwerte der Immobilienportale. Liegt der Angebotspreis beispielsweise mit CHF 910'000 über der gesuchten Preisspanne bis CHF 900'000, wird die Immobilie potenziellen Käufern (Suchprofile) nicht angezeigt. Preispsychologisch wäre es also sinnvoll die Immobilie für CHF 895'000 zu inserieren.
Bei der Festlegung der richtigen Preisstrategie unterstützen Sie die professionellen Immobilienmakler von Team Lindenberger mit über 18 Jahren Branchenerfahrung.
Das Team Lindenberger bietet Ihnen professionelle Beratung und ein All Inklusiv-Paket in der Verkaufsabwicklung. Kontaktieren Sie uns für ein erstes unverbindliches Beratungsgespräch: Telefon 061 405 10 90 oder info_at_team-lindenberger.ch.