Kauf und Verkauf von Stockwerkeigentum

Wussten Sie, dass das Stockwerkeigentum im Januar 1965 erstmals in das ZGB aufgenommen wurde? Seitdem erfreut es sich in der Schweiz zunehmender Beliebtheit – gerade in Zeiten steigender Immobilienpreise.

In diesem Beitrag erfahren Sie, worauf Sie achten müssen, wenn Sie den Kauf oder auch Verkauf von Stockwerkeigentum planen. Bevor wir aber richtig loslegen, starten wir mit einem kurzen Exkurs zum Thema.

Ein kleiner Exkurs zum Stockwerkeigentum

In Artikel 712a des Schweizerischen Zivilgesetzbuchs wird Stockwerkeigentum definiert als «Miteigentumsanteil an einem Grundstück, der dem Miteigentümer das Sonderrecht gibt, bestimmte Teile eines Gebäudes ausschliesslich zu benutzen und innen auszubauen» (ZGB Art. 712 a Abs. 1).

Zwei Punkte müssen immer im Hinterkopf behalten werden, wenn es um den richtigen Umgang mit Stockwerkeigentum geht:

1. Als Stockwerkeigentümerin sind Sie Mitinhaberin am gesamten Grundstück («Miteigentumsanteil an einem Grundstück») und nicht nur Eigentümerin der Eigentumswohnung.
2. Der Miteigentumsanteil räumt Ihnen gewisse Sonderrechte ein, was die Nutzung spezifischer Räumlichkeiten betrifft. Auch können Sie als Eigentümer das Innere aus- und umbauen, sofern nicht die äussere Erscheinung oder weitere gemeinschaftliche Teile des Gebäudes durch diese Massnahmen betroffen sind. Die gemeinschaftlichen Teile sind etwa Mauern, das Fundament, Fenster oder das gemeinsame Treppenhaus. Hier verliert das Sonderrecht seine Gültigkeit und eine Änderung ist ohne die Zustimmung der übrigen Stockwerkeigentümer nicht möglich.

Aber wie genau entsteht «Stockwerkeigentum» eigentlich? Stockwerkeigentum kommt durch die sogenannte «Begründung» oder auch «Begründungsakt» zustande. Dieser Begründungsakt muss öffentlich beurkundet werden und im Grundbuch eingetragen werden. Ein Vorkaufsrecht muss ebenfalls im Grundbuch genannt werden, wenn ein solches bestehen soll.

Kauf von Stockwerkeigentum

Wenn Sie Stockwerkeigentum erwerben möchten, gibt es einige Punkte, die Sie dabei unbedingt beachten sollten. So sollten Sie sich noch vor dem Kauf schlau machen über die Rechte und aber auch Pflichten, die auf Sie als zukünftige Stockwerkeigentümerin zukommen.

Wie im kleinen Exkurs bereits angedeutet, sind Sie als Stockwerkeigentümerin Mitinhaberin am gesamten Grundstück. Das sollten Sie beim Kauf mitbedenken. Ihr Kapital steckt im gesamten Grundstück, nicht nur in der Eigentumswohnung. Lassen Sie sich darum vor dem Kauf alle Unterlagen und Dokumente zur Prüfung vorlegen. Diese Unterlagen sollten Sie vor dem Kauf anfordern:

• Begründung des Stockwerkeigentums
• Hausordnung
• Wertquotenberechnung (Im Grundbuch einsehbar. Die Wertquotenberechnung legt genau fest, welcher prozentuale Anteil am Gesamtgrundstück Ihnen gehört)
• Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen

Insbesondere ein genauer Blick in die Haus- oder auch Gemeinschaftsordnung ist sehr zu empfehlen, sofern eine solche existiert. Denn hier werden eventuell weitere Rechte und Pflichten genannt, die Sie als zukünftige Stockwerkeigentümerin kennen sollten.

Verkauf von Stockwerkeigentum

Wenn Sie mit dem Gedanken spielen, Ihr Stockwerkeigentum zu verkaufen, sollten Sie zu Beginn eine professionelle Bewertung der Eigentumswohnung durchführen. So schaffen Sie ein solides Fundament für den weiteren Weg zum erfolgreichen Verkauf Ihrer Immobilie. Eine Bewertung von Stockwerkeigentum ist in der Regel komplexer, da nicht nur die Wohnung an sich, sondern das gesamte Gebäude berücksichtigt werden muss, um den Wert richtig einzuschätzen. Insbesondere die Gebäudehülle, die Heizungsanlage und mögliche zukünftige energetische Massnahmen müssen in der Kalkulation berücksichtigt werden. Gerade der letzte Punkt, energetische Massnahmen wie etwa umfangreichere Sanierungen, können sich unter Umständen wertmindernd auf den Verkaufspreis auswirken. Vor allem dann, wenn der Erneuerungsfonds nicht über die nötigen Mittel verfügt, um solch komplexere Sanierungen direkt zu finanzieren.

Unsere drei Tipps für den richtigen Umgang mit Stockwerkeigentum

Für einen raschen Überblick haben wir für Sie die die unsere drei wichtigsten Tipps zusammengefasst.

Erster Expertentipp

Prüfen Sie vor einem Kauf genau den Erneuerungsfonds. Ist genug Kapital vorhanden für zukünftige Renovationen und Sanierungen? Als Miteigentümer zahlen Sie zwar regelmässig in diesen Fonds ein, reichen die Mittel jedoch nicht, kann das zu Nachzahlungen führen.

Zweiter Expertentipp

Kontrollieren Sie zudem die Begründungsurkunde und die dazugehörigen Reglemente und Beschlussprotokolle. Daraus leiten sich konkrete Rechte und Pflichten ab, über die Sie besser vor dem Kauf Bescheid wissen sollten. Ein seriöser Immobilienmakler sollte Ihnen diese Dokumente zur Verfügung stellen können.

Dritter Expertentipp

Setzen Sie für den Verkauf von einer Eigentumswohnung auf eine Immobilienbewertung durch einen regionalen Immobilienmakler. So können Sie sichergehen, Ihre Immobilie zum richtigen Preis auf dem Markt anzubieten.

Möchten Sie online eine Schnellbewertung durchführen, um rasch und einfach zu erfahren, in welcher Bandbreite sich der mögliche Verkaufspreis Ihrer Eigentumswohnung bewegt? Dann nutzen Sie unsere kostenlose Schnellbewertung. Oder kontaktieren Sie uns für eine unverbindliche Anfrage.