Veröffentlicht von Tim Lindenberger am 06.03.2019
Ist der Entschluss erst einmal gefasst, die eigene Immobilie zu verkaufen, kommt in den meisten Fällen die Frage über allfällige Sanierungen auf. Eine berechtigte Frage, denn oft können sich bereits kleine Investitionen bezahlt machen.
Wer seine Immobilie veräussern möchte, sieht sich vor viele Fragen gestellt. Mit dem folgenden Beitrag geben wir Ihnen einen Leitfaden an die Hand, mit dem Sie besser beurteilen können, welche Sanierungen sich für Sie lohnen könnten. Doch was bestimmt überhaupt den Marktwert einer Immobilie? Der Marktwert der eigenen Immobilie hängt stark von der Art und der Lage ab, genauso spielen aber auch die Angebots- und Nachfragesituation auf dem jeweiligen Immobilienmarkt eine zentrale Rolle in der Preisfindung.
Neben diesen nur bedingt beeinflussbaren Faktoren gibt es jedoch auch genügend variable Faktoren wie beispielsweise den Zustand und die Ausstattung der Immobilie, die den Verkaufspreis der Immobilie erheblich beeinflussen können. Ob und welche Art von Investitionen Sinn machen können, erläutern wir im folgenden Beitrag.
Versetzen Sie sich zu Beginn in die Lage eines Gastgebers, der sein Haus für seine lang erwarteten Gäste herrichtet. Was würden Sie als Gastgeber in einem solchen Fall tun? Selbstverständlich würden Sie Ihr Haus gründlich reinigen, die Fenster putzen, das Laub vor dem Haus entfernen und gut durchlüften. All dies sind auf den ersten Blick banale Dinge, die jedoch einen Unterschied machen. Ein potentieller Käufer nimmt diese feinen Unterschiede vielleicht nicht aktiv wahr, trotzdem verbessern solche kleinen Massnahmen das Erscheinungsbild der Immobilie deutlich. Sobald diese ersten Schritte erledigt sind, ist es Zeit, sich über kleinere und grössere Sanierungen Gedanken zu machen.
Dekorative Sanierungsarbeiten umfassen alle Renovierungen, die den optischen Eindruck der Immobilie verbessern. Hierzu zählen zum Beispiel das Streichen der Wände oder das Tapezieren der Räume. Auch das Verlegen eines neuen Fussbodens oder das Herrichten des Gartens lassen die Immobilie in besserem Licht erscheinen und wirken sich positiv auf den Verkaufspreis aus.
Diese Arbeiten sind nicht absolut notwendig, doch sie verbessern den ersten optischen Eindruck der Immobilie und lassen diese hochwertiger erscheinen. Die Aufwendungen für diese Art von Arbeiten sind im Vergleich zu tiefer gehenden Sanierungsarbeiten nicht sehr hoch und können doch entscheidend die Attraktivität der Immobilie steigern und damit für potentielle Käufer interessanter machen.
Im Gegensatz zu den dekorativen Optimierungen ist die Sanierung von echten Mängeln, die die Lebens- und Wohnqualität merklich beeinflussen, eine komplexere Angelegenheit.
So sind beispielsweise veraltete Heizsysteme oder schlecht isolierte Fenster als echter Mangel zu kategorisieren, der den erzielbaren Verkaufspreis deutlich reduzieren kann. Die Beseitigung dieser Mängel ist sowohl zeit- als auch kostenintensiv und es stellt sich die Frage, ob eine Investition tatsächlich sinnvoll ist. Die Sanierung von echten Mängeln ist ein oft teures Unterfangen und der Verkäufer sollte bei der Entscheidung über das Für und Wider auf jeden Fall eine detaillierte und professionelle Kalkulation erstellen, bevor eine endgültige Entscheidung gefällt wird.
Ob es sich überhaupt lohnt, in aufwändigere Sanierungsmassnahmen vor dem Verkauf zu investieren, lässt sich am besten gemäss folgender Regel beurteilen: Sanierungsmassnahmen einer Immobilie sind immer dann sinnvoll, wenn die erzielbare Wertsteigerung der Immobilie durch die Sanierung höher ist als die Sanierungskosten.
Um eine richtige Einschätzung der erzielbaren Wertsteigerung der Immobilie im Verhältnis zu den anstehenden Sanierungskosten leisten zu können, ist eine sehr genaue Kalkulation der anstehenden Massnahmen unerlässlich.
Für einen Verkäufer ist es normalerweise schwierig, die mögliche Wertsteigerung, die sich durch Sanierungsmassnahmen ergeben kann, richtig einzuschätzen. Deshalb sollte hier ein Immobilienfachmann zu Rate gezogen werden, der die Lage am lokalen Immobilienmarkt richtig einschätzen und eine realistische Bewertung der eigenen Immobilie vornehmen kann.
Alle grösseren Sanierungsarbeiten wie das Anbringen einer Wärmedämmung sollten nur im Rahmen eines kompetent erarbeiteten Gesamtkonzeptes, das gegebenenfalls Aussenwände, Fenster und das Dach miteinbezieht, getätigt werden. Denn hier entstehen rasch hohe Kosten, die sich je nach Objekt allenfalls nicht vollständig auf den Verkaufspreis aufrechnen lassen.
Als Fazit lässt sich festhalten, dass sich besonders Renovierungen, die das Erscheinungsbild der Immobilie verbessern, oftmals positiv auf den Verkaufspreis auswirken. Den Garten herzurichten, die Wände neu zu streichen und die Immobilie einladend und freundlich herrichten, machen sich immer bezahlt und verlangen nur einen geringen Aufwand.
Wenn die Immobilie bereits seit Längerem keine Sanierungsmassnahmen mehr genossen hat, lohnt es sich, über verschiedene weitergreifende Investitionen nachzudenken, um die Immobilie am Markt attraktiver zu gestalten und einen höheren Verkaufspreis zu erzielen. Hier ist jedoch eine genaue Einschätzung der Massnahmen und deren Folgen unumgänglich.